En 2023 tras una inspección de IRPF recibimos la siguiente resolución:
De acuerdo con el criterio establecido por la Dirección General de Tributos, en las consultas, V2711-14, V2308-19 y V2778-19, si el contribuyente transmite la que hasta ese momento constituía su vivienda habitual y con el importe obtenido en la venta, cancela el préstamo hipotecario obtenido para su adquisición, el importe del capital cancelado no forma parte de la base de deducción; ya que si bien fue contraído para la adquisición de la que fue su vivienda habitual, a partir de su venta dicho préstamo ya no corresponde a su vivienda habitual, ni en consecuencia, su cancelación puede considerarse como pago destinado a la financiación de la adquisición de su vivienda habitual.
Hasta ahora, Hacienda entendía —según varias consultas de la Dirección General de Tributos— que cuando una persona vendía su vivienda habitual y destinaba ese dinero a cancelar la hipoteca ese mismo día, la parte del capital cancelado no podía incluirse en la base de deducción por vivienda habitual.
Argumentaban que, al venderse el inmueble, el préstamo dejaba de estar vinculado a la vivienda habitual en el mismo momento de la venta, y por tanto su cancelación no era deducible.
Esto provocaba situaciones absurdas: la Administración consideraba que el pago para cancelar la hipoteca no formaba parte de la deducción simplemente porque el número de protocolo de la escritura de venta era anterior al de la cancelación, aunque ambas operaciones fueran simultáneas y financiadas con el dinero de la venta.
En 2025, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha corregido esta interpretación.
En su resolución de 20 de octubre de 2025, establece que:
- Cuando la hipoteca se cancela con el importe obtenido por la venta de la vivienda habitual, esa cantidad sí debe considerarse deducible, al formar parte de la financiación destinada a la adquisición inicial.
- Este nuevo criterio permite rectificar las declaraciones no prescritas, es decir, de los ejercicios 2021 a 2024.
- Los contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de 2013 (derecho a deducción) y la vendieron cancelando la hipoteca en la misma operación podrán incluir en la deducción la totalidad de la amortización, incluida la parte cancelada el día de la venta.
En Blanco Otero Asesores ya estamos revisando las declaraciones con ventas de inmuebles de esos ejercicios para aplicar este nuevo criterio y recuperar las deducciones que corresponden.
